Créditos hipotecarios UVAs: Una bomba de tiempo

por Eduardo Difonso*
Para aplicar proyectos de políticas públicas desde el estado los pasos, sintéticamente, son:

    +Identificación del Proyecto donde se define el objeto en base a la realidad que se pretende modificar.
   + Formulación del Proyecto donde se establece el procedimiento adecuado para implementarlo.
   + Evaluación del Proyecto se establecen modelos de simulación para verificar la eficiencia y rentabilidad del mismo. La rentabilidad puede ser económica o social. Es conveniente que los proyectos estatales persigan la segunda rentabilidad o beneficios para los destinatarios en particular y para el país en general.

Cuando no se respetan esos pasos o se los realiza en forma incompleta, sin tener en cuenta la mayoría de las variables que participan en el resultado, lo mas probable es que dicho proyecto fracase.

El siguiente análisis pretende alertar sobre los créditos hipotecarios UVAs que, a criterio de este analista, no fue bien Formulado ni adecuadamente bien Evaluado ya que, en principio, solo persigue una rentabilidad económica para las entidades financieras que lo implementan, principalmente el Banco dela Nación Argentina, incrementar el trafico inmobiliario y el movimiento de fondos en construcción de viviendas que incrementen las fuentes de trabajo.

Lo que aparentemente no se ha tenido en cuenta para la evaluación del proyecto es el beneficio concreto para los adjudicatarios de dichos créditos y que les permita reintegrar el monto recibido en tiempo y forma en un todo de acuerdo a las condiciones de tasa de interés del 3,5% más el ajuste por inflación que afectan a las UVAs.

Lo que en principio significó una facilidad para acceder a estos créditos fue que la exigencia de ingresos era, para $1.000.000 por ejemplo, de $24.500 y la cuota mensual no superaba los $6.400

Un ejemplo concreto y real es el siguiente:
APLICACIÓN DE LA INFLACIÓN PARA ACTUALIZAR LA UNIDAD DE VIVIENDA UVA

Si tomamos, como dijimos, un crédito de $1.000.000 de pesos en setiembre del 2017

El valor de cada UVA tenia entonces un valor de $19,87 pesos y en el mes de marzo del 2018 tiene un valor de $22,61 pesos

Por ello el $1.000.000 millón de pesos en septiembre del año pasado era equivalente a 50.327,12 UVAs que surge de dividir el millón de pesos por el valor de la UVA en aquel mes ( 1.000.000 /19,87=50.327,12) y es el equivalente al valor del monto adeudado en ese momento.

HOY ESE MONTO EN UVAs MULTIPLICADO POR EL VALOR ACTUAL (50.327,12 x $22,61= $1.137.896) ES IGUAL A $1,137.896 PESOS. Esto significa que en seis(6) meses la deuda pasó a ser de $1.137.896 pesos. Esto implica una tasa de interés anual del 27,58% por ciento,que es lo que afecta la deuda por incidencia de la inflación.

Si consideramos que el ajuste por inflación no se mantendrá en el 27,58% y disminuya al 15% como lo ha estimado el gobierno en su proyección para este año, en un cálculo rápido y directo nos da que en seis(6) años el monto obtenido se habrá duplicado.

Por otra parte la variable de actualización de ingresos del grupo familiar involucrado nunca mantiene el mismo ritmo de actualización que lleva el índice inflacionario, de acuerdo a la experiencia fáctica en Argentina.

Como resultado de este proceso vemos que en seis años el tomador del crédito estará debiendo el doble de lo prestado pero eso no le asegura que su nivel de ingresos suba el cien por ciento en ese mismo lapso de tiempo y con el agravante de que el inmueble adquirido tampoco recibe el beneficio de incrementar su valor al doble del monto en que fue adquirido por la sencilla razón que los inmuebles sufren un deterioro por el uso y por lo tanto una depreciación en su avalúo por amortización según los años de construcción y vida útil establecida para el tipo de construcción de que se trate.

Y cuando se trate de un crédito hipotecario actualizado por UVAs, a un plazo de veinte(20) o treinta(30) años da la sensación que se transformará en una deuda impagable porque en Argentina la inflación sube por ascensor y los salarios por la escalera.

Esto generará un problema social importante, parecido a lo que pasó con la ley de préstamos hipotecarios conocida como “ la 1050” donde con el paso del tiempo y a pesar de los pagos efectuados en tiempo y forma, el deudor debía más de lo que ya había pagado al cumplir el plazo.

Y esta situación también generará un problema financiero para los bancos emisores de dichos créditos que se verán imposibilitados de recuperar el dinero prestado en la forma prevista por la operatoria aplicada y tampoco podrán recuperar el monto de deuda porque el bien no cubre el valor de lo adeudado y si para recuperarlo se les ocurre rematar la propiedad hipotecada recibirán un valor inferior ya que además estará afectado a un proceso judicial que genera gastos por honorarios, comisiones y sellados que repercuten sobre el valor final a recuperar.

A esto debemos sumar que la tasa de estos créditos, que era del 3,5% por ciento hasta este mes de abril, se incrementará a partir del mes de mayo de este año a una tasa del 5,5% por ciento, exigiendo que los ingresos del grupo asciendan a $33.400 pesos y la cuota será de $8.000 pesos pensuales.

PROPUESTA
Proponemos dos formas para evitar este posible colapso social para los tomadores de créditos hipotecarios actualizados por UVAs que arrastrará a un colapso financiero para los bancos otorgantes

a) El gobierno debe hacer todo lo necesario para implementar políticas públicas tendientes a lograr que el índice inflacionario no superen dígito y dentro de ese valor ser inferior al 4% anual para créditos hipotecarios.

b) El Poder Ejecutivo debería proponer un proyecto de ley que establezca un seguro que proteja a los tomadores de este tipo de créditos creando un fondo especial de contingencia ante posibles imprevistos que afecten al país y tornen imposible de afrontar las obligaciones a los deudores.

Con respecto a la segunda alternativa tenemos alguna información qué hay legisladores nacionales que ya están pensando y proponiendo esta o una solución similar a lo que el gobierno PRO -RADICAL debería prestar atención salvo que su pensamiento y responsabilidad de gobierno no llegue más allá del año 2019.

*Ingeniero Agrimensor Eduardo Difonso. Especialista en Políticas Públicas. Universidad Nacional de Cuyo.
InformadorPúblico.com  • 14/04/2018 •